最近では、中古住宅を購入してリフォームをし、お得に住まいを手に入れるニーズが高まっていますが、すでに所有している家の老朽化が進んだ場合には、家を買い替え（住み替え）るという選択もあります。
中古住宅は呼ばれる通り、その家には先のオーナーが住まい、実際に生活を何年か送っている家を指します。正直、前のオーナーがどんな風にその家を使用していたのか、中古販売された時点では詳しく知る由もありません。
ただ、必要最低限、住宅を少しでも長く持たせるために、見ておきたいポイントや、注意すべき契約の内容があります。
しっかりと押さえて、あとで後悔しないためのリスク管理を講じましょう、
〇買い替え物件に瑕疵はないか
すでに建ちあがって、そこで人が暮らした住宅なら、実際に生活するうえで問題はないだろう…と思い込むのは間違い。住宅の不具合、特に構造上の瑕疵があった場合、それが確認できるようになるには、数年または１０年近く時間がかかることがあります。
新築の時には気づかなかったような、重大な瑕疵があり、それが後になって露呈することも少なくありません。
●瑕疵担保責任で乗り切れるか
中古住宅に買い替えるときには、家の存続にかかわるような重大な瑕疵がないかを調べておきましょう。売主が不動産を扱う宅建業者の場合、二年間の瑕疵担保責任が義務づけられています。
ただ、売主が個人の場合、この責任を負わないという契約もかわすことも可能なのです。
業として行う者には、条件に適って商品として売ることができるものを提供する責務があるので、仮に瑕疵があった時には、キチンと責任を果たさせるべき。というのがこの趣旨です。
●既存住宅売買瑕疵保険を活用
もし仮に、買い替えを予定している物件に瑕疵担保責任が伴っていない時、買主は泣き寝入りするしかないのでしょうか。実は、このような瑕疵ある既存住宅の欠陥を保証する保険が整備されました。
補修を必要とする物件に修繕を行ったときに、その修繕費用などを保険から支払う「既存住宅売買瑕疵保険」です。
この保険に加入するときには、その住宅の基本的な性能を検査する必要があるため、一定のレベルで安心な建物かどうかを判定することができます。
保険期間は５年間または１年間となります。ただし、売主が宅建業者なら２年間です。
〇買い替え物件の土地に問題はないか
近年、埋め立てをした住宅地やその周辺で、地盤沈下が起こるという話題を、多く耳にします。福岡の中心部で起こった大規模な地盤沈下は、記憶に新しいでしょう。
地質補強や地盤調査を行った土地であるにも関わらず、そこに建てた住宅が不同沈下した場合、地盤保証制度を使うことができます。
これは、必要に応じて行った沈下補修費用の一定割合を保険金でうけとることができる制度です。ただし、この保険の保証期間は、着工から１０年間ですので、築年数と合わせて保証期間がどのくらい残っているかも確認しておきましょう。
【著 者 長 岡 利 和】
