住宅ローン金利が下げ止まりません。
日本の景気を刺激するための打開策として発動した「ゼロ・マイナス金利政策」によって、消費者側の借入金利が低く抑えられる傾向が強まっています。
貸付を行う金融機関にとってこの金利政策は、決して前向きなものではありません。とはいっても、各社差別化を図りながら競争していくために、金利を他より下げ続けることも難しいもの。金利で上積みを得ることができない現状では、他の手段やサービスを以て金融商品に魅力を持たせようとしています。
〇住宅ローンと保証料の関係とは
金利が、他と優劣をつけるのが難しいほどに下がりきっている現在では、住宅ローン保証料を付帯サービスや特約に利用する機関も増えています。
●保証料とは？
住宅ローンの融資を受ける際、購入する不動産に対して融資機関が第一抵当権を設定します。
これは、万が一ローンの支払いができなくなった時のための担保です。もし払えなかったら家もらうよ。と言っているのと同じ意味です。
ただ、現金で融資されたものに対して、物で返すというのは極論。
数か月返済を遅滞して、すぐさま家が取られてしまうのは、手続きや契約優劣からみて現実的ではありません。
そこで、「もしローンを一定期間支払わなければ、債権を保証会社に渡します（残債を保証会社から回収します）」とするように、保証料をローン額にプラスするのです。
●住宅ローン保証料の納め方
借入金の返済はおよそ月ごとの返済額に利息を付して、融資機関に支払い（引き落とし）しますね。
保証料の支払い方には「月返済額に上乗せ」または「融資時一括支払い」の２パターンがあります。
住宅ローンの審査後に確定した保証料率に対して、一括で払うか月返済額にコンマ数パーセント上乗せするかは、おおよそ金融機関の中で決まりがあります。
これは強制と取らずに、自分が良いと思った方法で納められないか、もちろん交渉する余地はあります。
保証料の審査は、住宅ローンの審査結果に対する評価と同様です。
返済に信用度が高ければ保証料が低くなる可能性が高いと言えます。
●住宅ローンに保証料が不要のプランも
現在、一部機関ではこの保証料を0にしてローン契約できるプランもあります。
債権譲渡の可能性に伴う保証料が、当たり前に必要だとも言えなくなってきました。
しかし、保証料0の見た目だけでなく、その他必要な諸費用を比較して、全期トータルの返済額とプランを比較して検討することが大切です。
〇住宅ローン契約と保証料が返金されるケース
保証料は、将来の支払いに対する担保と言えます。
では、仮に保証料を一括払いをして、この保証料が返金されるケースはあるのか、どのようなシーンかを紹介します。
●住宅ローン償還期間が短くなったら
先の返済に対する保証料という性質上、その返済期間が短くなったら保証料も返金されると考えるのが一般的でしょう。返済期間が変わる例は、「他機関への借り換え」や「繰り上げ返済」また、稀にあるかもしれない「残債一括償還」です。
保証料を月の返済に乗じて納めている場合は、先の保証料ではなく必要な保証に対して都度清算している、と考えると分かりやすいでしょう。
月払いの保証料では返金はなし（または極めて少ない）です。
【著 者 長 岡 利 和】
