住宅ローンを組んで、月々やボーナス時に返済を滞りなく繰り返していても、実際にその不動産に対する権利を有しているのは誰なのか…。不動産の権利や所有に関する詳細は、登記簿を確認しなければはっきり分かりません。
権利関係に加えて、土地や建物の不動産に関する情報を公に管理している帳簿に記載し、誰もが内容を確認できる様にする事が「登記」です。
〇登記の種類：所有権を示す登記
建物を購入し、その所有を示すために必要な登記は、大きく分けて二つあります。一つは「所有権保存登記」です。この登記は原則、任意で行うことができるとしています。ただし、新築住宅を、ローン融資を受けて購入した場合は、この登記をすることが必須条件となるでしょう。
中古住宅や土地は、すでに誰かの所有だったものを買い受け、または譲渡するということ。この場合は「所有権移転登記」を行います。保存登記と同じく、するかどうかは購入者（譲渡をうけた人）の任意ですが、ローンを組んで購入した場合は、やはり必須です。
●融資を受けた際の登記 抵当権の設定
不動産を購入した人は、その所有権を登記することで主張権利を得ます。しかし、融資する銀行にとって最も気になるのは「キチンと返済をしてくれなかった場合」の回収方法です。そこで、所有権を表示または移転して所有者となった人に対して、購入物件を担保に取り、返済が滞った場合に規約に則って優先的に返済を受ける（担保物件を売却して優先的に返済をうける）ことが必要となります。それが抵当権です。
●権利関係を示す登記にかかる費用は
抵当権を設定した場合は、登録免許税がかかります。（融資額回収、弁済の為におこなう）抵当権の設定は、融資をした金融機関の都合だと思われがちですが、登録免許税や任意の登記費用はすべて、購入者（住宅ローン融資を受けた人）が負担します。
税金とあわせて、申請の手続きを依頼する司法書士に支払う報酬も必要です。司法書士によって費用は異なり、住宅ローンの融資を行う機関や、不動産会社と提携している書士もいますので、一から探して依頼するという事はないでしょう。
〇登記の種類：表題登記
新築をした際に行わねばならないのが「表題登記」です。新築した建物はこんな建造物ですよ、と建物の詳細を記した登記で、取得した後一か月以内に必ず行わねばなりません。一昔前は、表題登記をしていない建造物も一部存在していましたが、万が一表題登記の手続きを怠った場合、現在では罰金をとられることもある法律違反行為です。
この表題登記に登録免許税は掛かりませんが、登録費用は発生します。ほとんどが不動産鑑定士に依頼する形で申請をするので、鑑定報酬費用や実費が必要です。
