マイホームの購入を検討する時に、その住宅の予算や土地の購入代金、内金と手付け金など、引き渡しを受けるまでに費用を支払うタイミングやその額を、注意深く計算するきっかけがいくつにも分かれており複雑に感じるでしょう。特に、不動産を購入することについて他方様々な事を調べたことがある人は、住宅購入資金以外にも多くの出費が必要となることをすでにご存じのことと思います。費用として発生する金額の支払いは、引き渡しを受けて一応の終結を見ますが、税金は引き渡し後に納税期限が来ます。納税計画もきちんと備えておくのがベストでしょう。
○購入する時に発生する税金
住宅の購入代金に掛かる消費税は、その額が最も太くなる税金の一つです。土地には消費税は発生しませんが、土地の売買について不動産会社へ仲介を依頼した場合は、仲介手数料に消費税が課税されます。このほか、消費税程の大きな額ではありませんが、不動産取得税と登録免許税が数十万円単位の太い納税額となります。
●登録免許税で土地建物の権利を確実なものに
登録免許税は、不動産の登記にかかる税金です。新築の場合は固定資産税評価額がないため、法務局所定の新築建物価格認定基準表にそって、建物の価値を割り出し、評価額を算定します。不動産の権利関係を表す大切な登記は、登録免許税で１０~２０万円程を試算しておいた方がいいでしょう。これに合わせて司法書士の「保存登記・表示登記費用」を準備しておくべきです。
●不動産取得税の出費にも注意
不動産を取得する際に、一度だけ支払う必要がある税金が不動産取得税です。原則としては、固定資産税評価額に対しての４パーセントを支払う事になりますが、一定の基準を満たしている住宅土地取得の場合には、減税措置もあります。該当する法令や特例をチェックして、必要額を準備しておく必要があります。
○購入後に発生する税金 固定資産税
住宅購入後に、国の定めている固定資産税評価基準に沿って、固定資産税額が決定します。決定者は市町村で、新築住宅の場合、その間取りや設備を図面と目視で確認するによって評価基準が実際に算定されます。評価額そのものは、土地であれば時価の７割程度、建物であれば建築費の５~７割程度となるのが通例です。新築住宅の場合、固定資産税評価額と購入額を比べると、評価額のほうが低くなるので、「建設業者に高く買わされた」と勘違いをする人も多いようですが、あらかじめそうなるべく定められた評価方法ですので、とかく心配することはありません。
●評価を適切に ３年ごとの見直し
土地建物を購入した後であっても、固定資産税は変動する可能性があります。住宅は経年数とともに減価償却していく為、固定資産税そのものはやすくなっていくのが一般的。しかし、土地は社会情勢や周辺地の整備のために地価が上がった場合、固定資産税評価額も上がり、納税額が上昇することもあり得ます。適切な時価を算定するために、３年に一度評価替え年があります。毎年４月に送られてくる納税通知書に内訳が記載されているので確認をしておきましょう。年４期にわたって支払う（納税者都合で一括納入や先払いも可）ため、一度の納税額は数万円程ですが、万が一支払わなければ、延滞金も発生しますので、期限内に納付するようにしましょう。
○まとめ
購入の時には費用にたいして敏感になりがちですが、不動産を所有したら毎年固定資産税が課税されます。４期分納を行うため、一回の納税額は数万円程度ですが、所有している限り毎年繰り返し課税されます。登記に基づいて（毎年１月１日時点の）所有者に対して課税される税金なので、その内訳を確認して納期期限内に収めるようにしましょう。
【著 者 長 岡 利 和】
