住宅や土地などの不動産には、民法・宅地建物取引業法いずれにも「瑕疵担保責任」についての定めがあります。
この瑕疵担保責任、なにやら難しい言葉だし自分にはあまり家計なさそうだと思われる人もいるかもしれません。
中古住宅のリフォームが話題となり始めた頃から、欠陥住宅の問題を取り上げるメディアや番組が一時期話題となりました。
この欠陥住宅は元をただせば「瑕疵担保責任」の問題となります。自分が生涯をかける大きな買い物となる不動産に欠陥がもしあったら・・・問題となるポイントと保証をきちんと確認しておく必要がありますね。
○建物の瑕疵担保責任とは
瑕疵とは、「購入契約する建物物件にひそむ見えない欠陥や不具合
のことを表す言葉です。法律用語を難しく感じてしまうと理解するのも一苦労ですね。分かりやすい言葉に置き換えて考えると、自分の日常の中で想像をしやすくなります。
民法上では「瑕疵を知った日から1年以内は売主に対して責任が発生する」旨が定められています。ただこれでは、建物が建っている限りずっと売主が責任を負いかねない不条理が起こります。
そこで、宅地建物取引業法では実際の場合に則して別に定めがあります。「売主が法人の場合は引き渡しから2年以上という期間を定めて契約すること」。
これが前提条件で、特約を以って責任期間を2年間に変更することができるとしています。特約を付したケースが実際には大半でしょう。
●個人から住宅を購入する場合
「売主が個人の場合」、継続的に業を行っている者が対象となる宅建業法の対象外ですが、一般的には数ヶ月程の責任期間を付けるケースが多いようです。
中古住宅を譲渡される時、築浅物件であれば設備や隠れた瑕疵に対して充分に責任を負ってもらいたいところですが、築年数が20年を超えるような（木造なら固定資産としても価値が低い）場合には、免責（責任を負わない・現状渡し）がほとんどです。
個人売買時には保証されない担保責任を、「既存住宅売買瑕疵保険」で補う事ができます。これは、既存住宅の現況を確認する専門家に査定してもらい、条件を満たした物件であれば保険に加入して、古い物件でも一定期間は修繕費用を負担してもらうことができる制度です。
住宅性能をチェックしてもらう事が前提となるので、築年数が警戒していても充分にすまうことができるという証明にもなるため、安心です。
○建物の構造部分をチェック
瑕疵担保責任の範囲が問題となりますが、建物の基本構造に瑕疵がある場合はおおよそ責任対象範囲です。その建物がきちんと存在し続ける事ができるかという大問題に関わります。
チェックポイントとしては、木材部の腐食・雨漏り、給排水管の故障・白アリ被害などですが、契約書内に瑕疵内容を明記するので注意して確認しておきましょう。
自分が住まう家が安心して生活できるものでなければ、新しい暮らしも安心してスタートできません。「法人が販売しているから」「信頼できる人から購入するから」という理由で確認を怠り、後に瑕疵が万が一見つかっても責任期間が過ぎていては保証されません。
引き渡し前には、瑕疵があるかも・・・という気持ちで、客観的に物件の確認をすることが何より大事です。
【著 者 長 岡 利 和】
