住宅の購入を決める時に、マンションであればその物件の広さや間取り、交通のアクセスを中心に、また一戸建てであれば土地の価格と広さに合わせて、子供がいる家庭では就学環境や利便性がポイントになるでしょう。
○建物のある土地と物件の相関性
マンションは、集合住宅として人気の駅前など、市街地や駅周辺に建てられるものに人気が集中します。戸建は一家が生活拠点となる場所を、自ら探すことになります。
このマンションと戸建双方に言えるのは、それぞれ建物だけの価値は一律に下がっていくものですが、土地の評価によって、付随した建物の資産価値が変わる可能性があるという点です。
○土地選びで物件の資産価値も左右する
建物の資産価値は、設備や間取りのニーズにより一時的に変化することもありますが、土地の評価は大きく変化することはありません。人気の立地を探し、また建物を維持するためにマイナスとなる要因がある場所の物件は選ばないように、あらかじめ調査する必要があります。
単なるうわさや評判に惑わされずに、終生住まう生活基盤を、自分の目で見て調べておくほうが後の安心につながります。
○宅地転用前の状態を調べて資産価値を知る
分譲販売が行われている新興住宅地の場合、遠方や市外から引っ越しを前提にして土地探しをするときには、その整地された分譲地となる以前の地目と、川や池、水田の有無を確認しておくと安心です。土地に問題があれば、仮に売却することになった時、土地と建物の相対評価がぐんと下がり、売却そのものが難しくなります。
●地震や地盤沈下の恐れがないか
住宅やマンションを建設するために必要な整地を行う際、従前に河川や池があった場所を埋め立てた土地は、地震による液状化現象で地盤沈下が起こりやすくなります。
購入予定地が液状化する可能性のある地域かどうかは、市町村ホームページのハザードマップ等で確認することができます。「液状化予測図」も公開されているので参考にしましょう。
●マンション建設予定地の周辺状況
市街地一等地に近ければその分だけ、マンションの建物価値は上がる傾向にあります。ただ、中・長期の市街化計画によっては、今の状態から環境が一変する可能性もあります。市街地整備の計画と合わせて、今の立地から好転する条件を備えているか否か、その可能性があるかどうかを知っておくと良いでしょう。
建物が建っている土地の環境や条件によって、建物そのものの価値も変わってきます。強固な地盤で利便性が高い（今後高くなる見込みがある）土地を基準に、住まう場所を決めるというのも、土地建物選びとしては重要になるポイントです。
【著 者 長 岡 利 和】
