住宅ローン超低金利時代がまだまだ続きそうな気配を感じる中、新築住宅を販売するメーカーと金融機関は、ここぞとばかりに特典やオプションをそろえて商品販売に乗り出しています。
中古住宅業界でもそれは同じ。住宅の購入価格に大きくかかわりますが、金利の低いうちに一戸建て住宅を購入しておくほうがいいということは周知の事実。完済までに払い込む総額が数十万、数百万単位で違ってきますので、購入に踏み切るか迷っている人は、金利の動向と、新築・中古住宅を常にチェックしているでしょう。
そこで今回は、不動産の資産価値と合わせて、ベストな買い方を紹介します。
○住宅の価値は20年で0に？
不動産の価値は、どのように決まっているかご存知ですか？土地なら、大通りに面している・市街地繁華街など取引価格が高騰する要件・市街地整備計画や都市計画がある、というような、開発が見込まれる地域は価格が高くなります。
土地の価値は普遍的なものです。一度整備や開発の手が入れば、大きく変更することはないでしょう。土地そのものは劣化もしませんし、生活の土台となるものです。生活に大きくかかわる住宅はどうでしょう。
●いくら高級な一戸建てでも一度人が住めば…
新築で引き渡しを受けて、住まい始めた建物（一戸建て）は、引き渡して生活を始めたその時点で価値が下がっているという話、にわかに信じがたいですが本当です。
どれほど高級な住宅でも、相対的に価値が下がります。一般的には、住まい始めて1年で2割の価値減少をするというのが一戸建ての通例です。そして、築20年もすれば建物自体の価値は0に等しいというのも、あながちウソではありません。
●固定資産台帳で建物価値がわかる
不動産所有者に課税される、固定資産税は、評価額によって算出されます。そして、評価課税の期間を見ると、木造住宅でおよそ20年です。
これが建物価格にも影響しているのかもしれませんね。実際の資産価値は固定資産税評価と異なる場合がほとんどですが、建物自体に大きな価値を見出すのは難しいというのが市場の常となっています。
●不動産価値を左右するのは土地だった
土地付きの中古住宅販売価格を見れば、その住宅周辺の人気度がわかります。分譲住宅地としてかつて販売されていたところが、20年もたつと世代交代が始まり、中古販売物件が急増します。その時に、「同じ住宅街なのにどうしてこんなに価格が違うの？」と疑問に思うことがあるかも知れません。
先に述べたように、一般的な一戸建て住宅は、経年数によって減価償却（劣化）していきます。20年にもなると、建物自体はおまけに等しい考え方と言っても過言ではないでしょう。
土地と建物のセット販売（建売）価格の基準は、土地に照準を合わせて決定することになります。土地のある場所や要件で人気度や暮らしやすさが大きく変わります。その要件次第で中古住宅付分譲地の価格も変わるのです。分譲地のなかで、だれが見ても良い場所だ！と思ったところは大概高い。このニーズとイメージがそのまま土地価格に反映されていると考えても良いでしょう。
【著 者 長 岡 利 和】
（参考：http://house.goo.ne.jp/sell/knowledge/others002.html goo住宅・不動産NTTレゾナント運営の不動産総合サイト）
