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借地底地の
不動産売却
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借地権・底地などの案件に数多くの実績があります。
「借地（しゃくち）」とは、その名の通り「人から借りている土地」であり、借地権とは、「土地を借りて、その上に建物を建てられる権利」のことです。借地権を持っている人を「借地人」といいます。
借地権が設定された土地の所有権は「地主」が持っており、土地の購入者は地主へ「地代（賃料）」を支払うことで、
その土地に建物を建てられるようになります。
また、借地権つきの土地に建てた建物を売却したり再建築する場合は、地主の許可を得なければいけません。
なお、借地には「契約期間」があります。
この契約は更新可能ですが、更新しない場合は、建物を解体して更地にしたうえで地主へと返還しなければなりません。
「底地（そこち）」とは、借地権が設定されている土地のことをいいます。「貸地（かしち）」とも呼ばれます。
つまり、地主が所有し、借地人に貸している土地のことです。
底地を所有する地主には、土地を貸すことで借地人から地代を受け取る権利や、契約更新などの際に借地人から一定のお金を受け
取る権利があります。
また、借地人が他の人に借地権を売買する際は地主の承諾が必要で、その際は承諾料を請求できます。それらの権利を「底地権」
といいます。
借地権を売却する場合、借地のまま売却する方法と、底地ごと売却する方法があります。
建物が建ったままの状態で買主に引き渡す現況渡しか、更地にして買い主に引き渡す更地渡しの2種類があります。
更地渡しのときには、建物の取り壊し費用が必要になり、
売主の負担となることが一般的です。また、借地権を第三者に売却するときには必ず地主の承諾が必要で、借地権価格の10％程度の承諾料がかかることがあります。
これらの費用がかかる上に、借地権の売却価格は所有権よりも安くなる傾向にあるので、慎重な判断が必要です。
借地人と地主が合意の上、借地と底地を同時に売却する「同時売却」があります。
所有権付きの物件として売却できるため、借地・底地をそれぞれ単独で売却するよりも売却価格は高くなり、借地人と地主どちらにとってもメリットのある売却方法です。
また、借地と底地を等価交換して売却する方法など、他にも場合に応じた方法があります。
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底地の売却で後悔しないために
借地人が買い取る場合は、
更地価格の50％
第三者に売却する場合は、
更地価格の20％〜30％
不動産業者や買取業者が
直接買い取る場合は、
更地価格の10％〜15％
基本的には借地人の承諾がなくても底地を売却することは可能ですが、注意しておきたいポイントがあります。
旧借地権は立場が弱いとされる借地人を手厚く保護する内容となっており、借地人が自ら立ち退かない限り半永久的に借地契約が続きます。
借地人と交わした契約書が保管されている場合は、内容を必ず確認しましょう。契約書がない場合は、借地人と「地代・借地権設定期間・特約」等を
確認して契約の内容を把握してから売却を進めるようにしましょう。
相続などで底地権を継承した場合には、不動産登記簿で底地の名義人を確認しましょう。
共有名義になっている場合は、全ての共有者に承諾を得なければ売却することができません。
底地の売却に反対している名義人がひとりでもいる場合、底地の全てを売却することができません。
自分の持ち分を他の共有者が買い取ってくれる場合もあるので、話し合ってみるのもいいでしょう。
底地を共有名義のまま放置することは後々のトラブルに繋がるので、共有名義の場合は早めに整理してリスクを回避しましょう。
底地は地代や更新料などで十分な収益がある場合を除いて、あまり所有し続けるメリットがないので
早めに権利関係の整理や売却を進めた方が得策です。
底地の売却は中野・杉並で底地売却実績の豊富な、大和・アクタスにお任せください！
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