空き家を売りたい方、売れない方｜杉並区・中野区・高円寺の不動産売却は大和・アクタス

最近よく聞く「空き家問題」とは？ 賢い空き家売却で不要なトラブルを避けられます！

最近ニュースでもよく耳にする「空き家問題」。
国土交通省の調べによると、長期間人が入居していない住宅、いわゆる「空き家」は全国に約347万戸、1998年から2018年の20年間の間で約1.9倍に増加しており、今後も急速に増加していくと予想されています。
空き家の発生原因は、住んでいた人の死亡や転居、相続したが利用していないなど様々です。
また、実家に愛着があるため売却をためらったり、他人が住むことに対する抵抗感があったり、売却の相談を誰にもできないまま放置され、老朽化し、誰も手を付けられない空き家となってしまうケースもあります。
また、数十年放置された空き家は所有者も親族も死亡したり転居していたりして、所有者不明となってしまうことも多くあります。

実家を相続する場合、親が元気なうちから実家を将来どうするかなどについて、相続に関係する親族などの全員で話し合って決めておきましょう。なにも決められないまま住む人がいなくなり、そのまま誰も管理せずに放置すると、固定資産税の負担増加や罰金の賦課など、様々なデメリットが生じます。

「空き家の状態で売れるの？」「ボロボロで住めない家だし、売れるはずない」「手続きが煩わしそう、時間がかかりそう」と考えている方も多いでしょう。
空き家には大きく分けて3つの売却方法があります。

�@空き家のまま売却する
�A更地もしくは古屋付き土地として売却する
�B不動産会社に買い取ってもらう

それぞれについて解説します。

• �@空き家のまま売却する

  1つ目の方法は「空き家のまま売却する」です。空き家のまま売却をするメリットは下記の通りです。
  
  ・現状のまま売却できるので手間がかからない
  ・売却費用を抑えられる
  ・更地よりも税金を抑えられる
  
  現状のまますぐに売却活動を始められることに加え、解体費用も不要です。建物が建ったままであれば更地よりも固定資産税を抑えられます。
  
  最近ではリノベーションをして住む人が多く、DIYを楽しみたい人や古民家は需要があるのです。手を入れればまだ居住できる空き家であれば、現状で売却してもいいでしょう。
  
  ただし、空き家のまま売却するには下記のようなデメリットもあります。
  
  ・エリアによって需要に差がある
  ・あまりにも古い場合は売れないリスクがある
  
  周囲が新築ばかりの場合や高齢者が多い場合など、リノベーションして住む需要がない場合は空き家での売却は難しいでしょう。エリアの需要を見極めて売却方法を選ばなければなりません。
  
  また、あまりにも建物が古い場合は買い手が付きません。リノベーションにも限度があるため、そのまま売却できるかどうかは不動産会社必ず相談しましょう。

• �A更地もしくは古屋付き土地として売却する

  2つ目の方法は、「更地もしくは古屋付き土地として売却する」です。
  古屋付き土地とは、建物は残した状態で売却するものの、売買契約自体は土地の取引となる売却方法です。更地での売却は解体費用がかかりますが、古屋付き土地の場合は解体費用がかかりません。
  
  ただし、古屋付き土地は建物があることから土地の形状などを確認しにくいため、更地よりも買い手が見つかりにくいです。売却の際に費用を重視するか、売りやすさを重視するかを考えましょう。
  
  更地もしくは古屋付き土地として売却するメリットは下記の通りです。
  
  ・住宅以外の用途で使える
  ・建物の契約不適合責任が免責になる
  
  土地としての売却であることから、買主は住宅としてだけではなく駐車場など他の用途でも土地を使用できます。そのため、より幅広い層をターゲットにできる可能性があります。
  
  また、不動産取引では、引き渡し後一定期間内に建物の給排水管や雨漏りなどの不具合が発生した場合、売主の費用で直さなければならない「契約不適合責任」というルールがあります。しかし土地取引であれば、建物は責任の範囲外となるため、売主は責任を負う必要がありません。
  
  一方、更地もしくは古屋付き土地として売却するデメリットもあります。
  
  ・更地の場合は固定資産税が高くなる
  
  不動産は更地にすることで、建物がある状態よりも固定資産税が高くなってしまいます。更地の状態で長期間売却できなければ、高い固定資産税を納め続けなければなりません。

• �B不動産会社に買い取ってもらう

  3つ目の方法は「不動産会社に買い取ってもらう」です。
  不動産会社による買取のメリットは下記の通りです。
  
  ・売却までが早い
  ・契約不適合責任が免責になる
  
  不動産会社による買取は、売却までのスピードが早いです。不動産のプロである不動産会社は買う買わないの判断が早いことに加え、現金で購入するケースが多く、ローン審査などの時間がかかりません。買取を依頼した後1ヶ月ほどで現金化することも可能です。
  
  また、プロとの取引になるため、売主の契約不適合責任が免責になります。建物が古くて取引後のトラブルが不安な方は、不動産会社による買取を検討することをおすすめします。
  
  ただし、不動産会社による買取のデメリットは「市場価格よりも安くなること」です。
  不動産会社は事業として利益を出すために不動産を購入します。市場よりも安く購入できなければ利益は出せないため、市場価格よりも安くなってしまうのです。
  
  少しでも利益を出せるように、空き家の売却時には控除を利用しましょう。控除を利用することで、税金を抑えられたり、非課税にできたりと様々なメリットがあります。知っているか知らないかで金銭的に大きな差が出てきます。
  
  ・居住用財産の3,000万円特別控除
  ・相続した空き家の3,000万円特別控除
  ・相続した空き家の取得費加算の特例
  ・10年超所有軽減税率の特例
  
  これらの控除はあくまでも一例。控除を利用するには一定の要件を満たさなければならないため、利用できる控除があるかぜひ調べてみてください。売却経験豊富な不動産会社に相談することが一番手っ取り早いです。
  
  空き家を売却するには、建物の状況やそれぞれの事情に合った売却方法を選ばなければなりません。誤った方法を選択してしまうと金銭的に損をしてしまうこともあります。
  売却を失敗しないためにも、杉並区・中野区の不動産売却のプロである大和・アクタスに相談したうえで売却を進めていきましょう。

• �A更地もしくは古屋付き土地として売却する

  2つ目の方法は、「更地もしくは古屋付き土地として売却する」です。
  古屋付き土地とは、建物は残した状態で売却するものの、売買契約自体は土地の取引となる売却方法です。更地での売却は解体費用がかかりますが、古屋付き土地の場合は解体費用がかかりません。
  
  ただし、古屋付き土地は建物があることから土地の形状などを確認しにくいため、更地よりも買い手が見つかりにくいです。売却の際に費用を重視するか、売りやすさを重視するかを考えましょう。
  
  更地もしくは古屋付き土地として売却するメリットは下記の通りです。
  
  ・住宅以外の用途で使える
  ・建物の契約不適合責任が免責になる
  
  土地としての売却であることから、買主は住宅としてだけではなく駐車場など他の用途でも土地を使用できます。そのため、より幅広い層をターゲットにできる可能性があります。
  
  また、不動産取引では、引き渡し後一定期間内に建物の給排水管や雨漏りなどの不具合が発生した場合、売主の費用で直さなければならない「契約不適合責任」というルールがあります。しかし土地取引であれば、建物は責任の範囲外となるため、売主は責任を負う必要がありません。
  
  一方、更地もしくは古屋付き土地として売却するデメリットもあります。
  
  ・更地の場合は固定資産税が高くなる
  
  不動産は更地にすることで、建物がある状態よりも固定資産税が高くなってしまいます。更地の状態で長期間売却できなければ、高い固定資産税を納め続けなければなりません。

• �B不動産会社に買い取ってもらう

  3つ目の方法は「不動産会社に買い取ってもらう」です。
  不動産会社による買取のメリットは下記の通りです。
  
  ・売却までが早い
  ・契約不適合責任が免責になる
  
  不動産会社による買取は、売却までのスピードが早いです。不動産のプロである不動産会社は買う買わないの判断が早いことに加え、現金で購入するケースが多く、ローン審査などの時間がかかりません。買取を依頼した後1ヶ月ほどで現金化することも可能です。
  
  また、プロとの取引になるため、売主の契約不適合責任が免責になります。建物が古くて取引後のトラブルが不安な方は、不動産会社による買取を検討することをおすすめします。
  
  ただし、不動産会社による買取のデメリットは「市場価格よりも安くなること」です。
  不動産会社は事業として利益を出すために不動産を購入します。市場よりも安く購入できなければ利益は出せないため、市場価格よりも安くなってしまうのです。
  
  少しでも利益を出せるように、空き家の売却時には控除を利用しましょう。控除を利用することで、税金を抑えられたり、非課税にできたりと様々なメリットがあります。知っているか知らないかで金銭的に大きな差が出てきます。
  
  ・居住用財産の3,000万円特別控除
  ・相続した空き家の3,000万円特別控除
  ・相続した空き家の取得費加算の特例
  ・10年超所有軽減税率の特例
  
  これらの控除はあくまでも一例。控除を利用するには一定の要件を満たさなければならないため、利用できる控除があるかぜひ調べてみてください。売却経験豊富な不動産会社に相談することが一番手っ取り早いです。

• まとめ

  空き家を売却するには、建物の状況やそれぞれの事情に合った売却方法を選ばなければなりません。誤った方法を選択してしまうと金銭的に損をしてしまうこともあります。
  売却を失敗しないためにも、杉並区・中野区の不動産売却のプロである大和・アクタスに相談したうえで売却を進めていきましょう。